不動産売却の基礎知識

不動産業者を知る

不動産会社の役割を理解する

インターネットなどを活用して自分で売却物件の購入者を探すことも不可能ではありません。しかし、取引に当たっては、法律(権利関係、建築制限等)、税金などの様々な専門知識を必要とするため、すべて自分で行おうとするのは困難と言えるでしょう。 弊社では、購入者を探すだけではなく、不動産取引全体をサポートする役割を担います。また不動産の売買仲介に特化しておりますので、必ずご納得いく金額をご提示させてみせます!

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業界団体への加入状況

不動産流通業界には4つの業界団体があります。各団体では、会員業者の育成や指導、業務支援に加えて、消費者からの苦情相談等を行っています。不動産会社の団体への加入状況も、参考までにチェックしておくとよいでしょう。不動産会社が業界団体に加盟している場合、不動産広告の不動産会社名の近くに加盟団体が記載されています。
尚、弊社は社団法人全日本不動産協会へ加入しております。

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売却物件の基本的な権利関係の確認

売却物件の基本的な権利関係の確認

不動産に関する主な権利には、所有権、借地権(建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権など)、区分所有権(1棟の建物に構造上区分したいくつかの独立した住居や店舗などがある建物を区分して所有する時の所有権)などがあります。
物件の権利関係については、法務局の登記記録(登記簿)で調べることができます。登記記録(登記簿)の「甲区」には所有権に関する事項が記載され、「乙区」には所有権以外の権利に関する事項が記載されています。 例えば、所有権でも共有名義の場合であれば、一体で売却するには共有者全員の合意が必要ですし、土地の権利が賃借権なら売却に当たって地主の承諾が必要となります。また、抵当権や差し押さえなど、不動産の売却に債権者との調整が必要な権利もあります。このように権利関係の状況は、売却の手続きに影響しますので、しっかりと整理をしておくことが必要です。 また、リノベーションや、隣接区分を買い増しして増築したことがある場合は床面積の変更登記がなされているかなど、必要な変更登記がなされているかも確認しておきましょう。

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不動産業者と媒介契約を結ぶ

媒介契約の意義を知る

媒介契約は、売主様が弊社に依頼する業務や仲介手数料などを契約で明確にすることで、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためのものです。不動産売買仲介には、媒介契約の締結が法的(宅地建物取引業法第34条の2)に義務づけられています。媒介契約の締結は、「営業許可」を出すことで、言わば「営業活動の入口」となる重要ステップです。

3種類の媒介契約から選択する

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。いずれも基本的な契約内容は同じですが、それぞれ特徴があります。どの種類の媒介契約を選択するかは、どのように売却活動を進めていくかなど、考えている売却方針を踏まえて担当マンがご提案させていただきます。

1. 専属専任媒介契約

仲介を弊社のみ依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは契約で禁じられています。また、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)についても、依頼した不動産会社を通して取引することが、契約で義務づけられています。
売却活動の全般を弊社に任せる契約です。

2. 印紙

専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)とは、弊社を通すことなく契約することができます。

3. 印鑑

複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約で、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)とも、不動産会社を通すことなく契約することができます。ただし、最終的には、どの不動産会社を通して取引を進めるかを決めることとなります。

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『重要事項説明』を知る

『重要事項説明』を知る

宅地建物取引業法の規定により、弊社は、売買契約が締結されるまでの間に、購入者に対して物件や契約条件などにかかわる重要事項の説明をすることが義務づけられています(これを「重要事項説明」といいます)。重要事項説明は、宅地建物取引主任者が、内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で行わなければなりません。購入者様へ物件などに関する詳しい説明を行うことで、契約後のトラブル防止を図っております。弊社では、重要事項説明を行うために、詳細な物件調査を行います。しかしながら、弊社の独自調査のみでは、すべての事項を調査することはできません。 したがいまして、売主様から、物件の関連書類を漏れなく提供していただくとともに、物件に関して知っている情報を正確に提供していただきます。これによって、弊社は、より精度の高い重要事項説明を行うことができますので、売主様も物件に関して少しでも気になる情報があれば、できる限りご提供していただく様お願いをし、ひいては売主様の安心度の向上につながります。

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『売買契約』を知る

契約内容について納得したら、いよいよ売買契約の締結です。 売買契約書を読み上げて契約内容の最終確認をします。その上で、契約書に署名・押印し、手付金等の授受を行います。手付金等は、現金や指定口座への振り込みなどがあります。また、契約時に仲介手数料を半金、決済時に半金をお支払いいただきます。 なお、不動産の取引においては、犯罪収益移転防止法により、購入者様へ弊社から本人確認書類の提示や、職業、取引目的などの申告を求める事もありますので予めご了承下さいませ。

契約時に必要なものとは・・・

1. 印鑑

ご実印が多い

2. 本人確認書類

運転免許証や各種健康保険証などの公的機関が発行した本人確認書類

3. 仲介手数料

当社では宅地建物取引業法で定められた金額(現金・振り込みなど)を頂戴しております。

※必ず領収書を発行致します。

4. 印紙

売買契約書に貼る。

5. 印鑑証明書

直近3ヶ月以内のもの

6. 関係書類

固定資産税の納付書、登記関係の書類一式など

仲介手数料とは・・・

宅地建物取引業法の告示によって次のように定められています。

1. 専属専任媒介契約

成約価格(消費税抜き)の 5%
+
消費税

2. 印紙

成約価格(消費税抜き)の 4%
+
20,000円
+
消費税

3. 印鑑

成約価格(消費税抜き)の 3%
+
60,000円
+
消費税

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物件の引渡し

引き渡し日までに売主様または弊社の立ち会いのもと、現場の確認をするケースもあります。約束した修理等は完了しているか、引き継ぐ予定の付帯設備があるかなど、契約条件に沿った状態であるかをしっかり確認しましょう。

残代金決済と引渡しは同日に行います

買主様が残金を住宅ローンでまかなう場合は、ローン実行のための準備も怠ってはいけません。物件の引き渡しの場には、売主様、買主様、弊社担当、金融機関担当者、司法書士などの関係者が集まります。 そして、ローンの実行、残金の決済、登記申請(売主様の抵当権抹消、売主様から買主様への所有権移転、買主様の抵当権設定)を同時に行うのが一般的です。これらの手続きのうち一つでも不備があると、残金決済と引き渡しが完了しないおそれがありますので、十分注意しましょう。 こうした残金決済が終わってから、鍵を受け取り、引き渡しが終了します。

決済・引渡しの流れ

残代金の決済と所有権移転登記

まず、買主様から売主様へ、残代金を支払います。住宅ローンを利用する場合は、ここでローンが実行されます。 残代金を受け取ったら、売主様は買主様に対して残代金の領収書と所有権移転登記に必要な書類一式を引き渡し、一般的には司法書士が所有権移転登記を申請します。(売却物件に抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消の登記も同時に申請します。)この場合、登記費用は司法書士に支払います。


公租公課等の精算

公租公課(固定資産税と都市計画税)、管理費などについては、引き渡し日の前日までを売主様の負担、引き渡し日以降を買主様の負担として、日割り精算するのが一般的です。買主様から精算金を受け取ったら領収書を受け渡します。


その他必要書類等の引き渡し

実測図や建築関係書類、物件の鍵、付帯設備の保証書・取り扱い説明書、その他の書類等を売主様から買主様へ引き渡します。


仲介手数料の支払い

引き渡しが完了したら、不動産会社と結んだ媒介契約に基づいて、仲介手数料を支払います。不動産会社から領収書を受け取ります。

決済・引渡しの流れ
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